אחרי מעל 1,200 עסקאות בגוש דן, חלק ניכר מהדירות שליוויתי ברמת גן הוותיקה, במרכז גבעתיים ובצפון הישן של תל אביב היו דירות ירושה: דירת שלושה חדרים בבניין משנות השישים, שעכשיו עוברת לשניים או שלושה ילדים בוגרים עם חיים שונים לגמרי. אחד רוצה למכור מיד, השני רוצה להשאיר ולהשכיר, והשלישי חולם לגור בה. דירה בירושה היא לא רק שאלה רגשית, היא גם שאלה משפטית ומיסויית עם סדר פעולות ברור, ומי שמכיר את הסדר הזה חוסך למשפחה כסף, זמן וריבים.
1. צו ירושה, צו קיום צוואה ורישום בטאבו — שום דבר לא זז בלעדיהם
הטעות הראשונה של הרבה משפחות היא להתחיל להראות את הדירה לקונים לפני שיש להן בכלל זכות למכור. כל עוד הדירה רשומה על שם המוריש, היורשים אינם יכולים לחתום על חוזה מכר תקף, והקונה הרציני, ובוודאי הבנק שלו, לא יתקדם. הצעד הראשון הוא פנייה לרשם לענייני ירושה לקבלת צו ירושה כשאין צוואה, או צו קיום צוואה כשיש. רק אחרי שהצו בידיים אפשר להעביר את הרישום בלשכת רישום המקרקעין על שם היורשים לפי חלקיהם. במקביל אני ממליץ תמיד להוציא נסח טאבו עדכני ולבדוק מה נשאר מאחורי המוריש: משכנתה ישנה שלא נמחקה, הערת אזהרה מעסקה שלא הושלמה, או עיקול על חוב. בדירות ותיקות בגבעתיים אני נתקל לא פעם במשכנתה שנפרעה מזמן אך מעולם לא נמחקה מהנסח.
2. ההתחשבנות בין היורשים — חלוקה ראשונה בלי מס, ואיפה הגבול
כאן נמצא היתרון המיסויי הגדול שרוב המשפחות לא מכירות. הורשה עצמה אינה נחשבת מכירה לצורכי מיסוי מקרקעין, ולכן אין מס רכישה ואין מס שבח כשהדירה עוברת ליורשים. יתרה מכך, חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים, כלומר הסכם שבו אח אחד מקבל את הדירה והשני מקבל נכס אחר מהעיזבון או חלק גדול יותר בכספים, גם היא אינה נחשבת מכירה, כל עוד ההתחשבנות נעשית מתוך נכסי העיזבון ולא בכסף שמגיע מבחוץ. הגבול הוא בדיוק שם: ברגע שיורש משלם לאחיו מכיסו הפרטי או ממשכנתה חדשה כדי לקבל את חלקו בדירה, מדובר ברכישה של חלק בדירה, עם מס רכישה על החלק הנרכש ועם חבות אפשרית במס שבח לאח המוכר. הסכם חלוקת עיזבון נכון, שנכתב על ידי עורך דין מקרקעין לפני הרישום בטאבו ולא אחריו, הוא ההבדל בין חלוקה חלקה לבין שתי עסקאות ממוסות.
3. מס שבח במכירת דירת ירושה — הפטור ליורש והמלכודת של דירה נוספת
כשהיורשים מחליטים למכור, השאלה הראשונה היא האם יש פטור ממס שבח. לצד הפטור הרגיל לדירה יחידה, שכל יורש בוחן לפי מצבו האישי, קיים פטור ייעודי ליורש, שמותנה בשלושה תנאים מצטברים: היורש הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש; למוריש הייתה לפני פטירתו דירת מגורים אחת בלבד; ואילו המוריש היה מוכר אותה בחייו, הוא היה זכאי לפטור. כשהתנאים מתקיימים, המכירה פטורה גם אם ליורש עצמו יש דירה משלו, וזה מה שהופך את הפטור הזה לחשוב כל כך במשפחות בגוש דן, שבהן לילדים כבר יש דירות. כשהתנאים לא מתקיימים, למשל כשלהורים הייתה גם דירת השקעה ברמת גן, השבח מחושב מיום הרכישה המקורי של המוריש, ובדירה שנקנתה לפני עשרות שנים השבח יכול להיות גדול מאוד. במקרה כזה נכנסים לתמונה הניכויים המותרים ממס שבח, החישוב הליניארי לפי מועדי ההחזקה, ותכנון של סדר המכירות בין הנכסים, ושווה לקרוא גם על תכנון מס לזוגות, כי מעמדו של בן הזוג של היורש משפיע על התוצאה.
4. כשהיורשים לא מסכימים — השכרה, רכישת חלק או פירוק שיתוף
המצב הנפוץ ביותר שאני פוגש הוא שלושה יורשים עם שלוש תוכניות. יש כמה פתרונות ביניים לפני שרצים לבית משפט. הראשון הוא השכרה: הדירה מושכרת, ההכנסה מתחלקת לפי החלקים, וההחלטה על מכירה נדחית לזמן נוח יותר; שוק השכירות בגוש דן הופך את זה לפתרון סביר לדירות ותיקות במיקום טוב. השני הוא שיורש אחד רוכש את חלקם של האחרים לפי הערכת שווי מקצועית ואובייקטיבית, כי הוויכוח ברוב המשפחות אינו על עצם המכירה אלא על המחיר, והערכה מצד שלישי מרגיעה את כולם. השלישי, כשאין ברירה, הוא תביעה לפירוק שיתוף: חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף לדרוש את פירוק השיתוף, ובית המשפט יכול להורות על מכירת הדירה וחלוקת התמורה. ובבניינים ותיקים ברמת גן הוותיקה ובגבעתיים יש שיקול נוסף: אם הבניין נמצא במסלול תמ"א 38 או פינוי-בינוי, ייתכן שהמתנה משותפת של כמה שנים שווה למשפחה הרבה יותר ממכירה מהירה היום.
5. איך מוכרים דירת ירושה נכון — הכנה, תמחור ומי חותם
דירת ירושה טיפוסית בגוש דן נמכרת "כמו שהיא": ריהוט של שנות השמונים, מטבח מקורי, לפעמים דייר מוגן או שוכר ותיק. הקונים שמגיעים אליה הם בעיקר משפצים ומשקיעים. מניסיוני, פינוי תכולה, ניקיון יסודי וצביעה, כלומר שיפוץ קוסמטי מינימלי, מחזירים את הדירה לקהל של משפחות שמחפשות בית, שמשלמות יותר ממשקיע שמחשב תשואה. התמחור צריך להתבסס על עסקאות אמיתיות ברחוב ועל הגורמים שמשפיעים על מחיר הדירה, ולא על הסכום שההורים אמרו פעם שהדירה שווה. ובצד המשפטי, חוזה המכר חייב להיחתם על ידי כל היורשים או על ידי מיופה כוח אחד עם ייפוי כוח נוטריוני, ולהסדיר מראש איך מתחלקת התמורה ומי נושא בהוצאות. עוד על תזמון נכון תמצאו במאמר על תזמון מכירת דירה.
שאלות נפוצות
האם משלמים מס על דירה שמקבלים בירושה?
על עצם קבלת הירושה לא. בישראל אין מס עיזבון, והורשה אינה נחשבת מכירה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן היורשים אינם משלמים מס רכישה כשהדירה עוברת אליהם ואינם משלמים מס שבח באותו שלב. המס מגיע לתמונה רק כשהיורשים מוכרים את הדירה, או כשיורש אחד רוכש את חלקם של האחרים בכסף שמגיע מחוץ לעיזבון. חשוב לזכור שגם רישום הדירה על שם היורשים בטאבו כרוך באגרות ובטיפול משפטי, גם אם אינו כרוך במס. לפני כל צעד כדאי לבדוק את המצב הספציפי עם עורך דין או יועץ מס.
יש פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
לעיתים קרובות כן, אבל הפטור אינו אוטומטי. לצד הפטור הרגיל של דירה יחידה, החוק מכיר בפטור ייעודי ליורש שמוכר דירה שירש, בתנאי שהיורש הוא בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש, שהמוריש החזיק לפני פטירתו בדירת מגורים אחת בלבד, ושאילו המוריש היה מוכר אותה בחייו הוא היה זכאי לפטור. שלושת התנאים חייבים להתקיים יחד, וכשאחד מהם נופל, למשל כשלמוריש הייתה דירה נוספת, המכירה ממוסה לפי חישוב השבח מיום הרכישה המקורי. לכן לפני שמסכימים על מחיר מכירה, שווה להריץ סימולציה מסודרת של המס.
אח אחד רוצה למכור את דירת ההורים והשני מסרב — מה עושים?
השלב הראשון הוא תמיד ניסיון להגיע להסכם: יורש שרוצה להישאר בדירה יכול לרכוש את חלקם של האחרים לפי שווי שוק שנקבע בהערכה מקצועית, או שהיורשים יכולים להשכיר את הדירה ולחלק את ההכנסה עד שיבשילו התנאים למכירה. כשאין הסכמה, חוק המקרקעין מאפשר לכל שותף במקרקעין לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף, ובית המשפט יכול להורות על מכירת הדירה וחלוקת התמורה. זהו הליך יקר, ארוך ופוגע ביחסים במשפחה, ולכן ברוב המקרים שליוויתי הצדדים הגיעו להסכמה לפני שהגיעו לשם. הערכת שווי אובייקטיבית מצד שלישי היא לרוב מה שפותר את המחלוקת.
מה צריך לעשות לפני שמוכרים דירה בירושה?
ראשית להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה מהרשם לענייני ירושה, כי בלעדיו אי אפשר לרשום את היורשים בטאבו ואי אפשר למכור. שנית לרשום את הזכויות על שם היורשים ולבדוק את נסח הטאבו לאיתור משכנתה ישנה, הערות אזהרה או עיקולים שנשארו מהמוריש. שלישית להסכים מראש בין היורשים על מנגנון קבלת ההחלטות: מי חותם, מי מנהל את המשא ומתן ומה מחיר המינימום. רק אז מגיע השלב של הכנת הדירה למכירה, שברוב דירות הירושה בגבעתיים וברמת גן כולל פינוי תכולה, ניקיון יסודי ולעיתים תיקונים קוסמטיים קטנים שמשנים לגמרי את הרושם הראשוני.
נועם דרסה, סוכן נדל"ן — ליווי קונים, מוכרים ומשקיעים בגבעתיים, רמת גן ותל אביב
פילו נדל"ן בליווי נועם דרסה, סוכן נדל"ן בגבעתיים, רמת גן ותל אביב — מעל 1,200 עסקאות מוצלחות בגוש דן, ובהן עשרות דירות ירושה בשכונות גבעתיים וברמת גן הוותיקה, שבהן הלוויתי משפחות מהצו הראשון ועד המסירה. מכירת דירת ירושה היא תהליך שדורש סבלנות, שקיפות בין האחים והערכת שווי שכולם סומכים עליה — ראו גם את המדריך איך מוכרים דירה נכון. ירשתם דירה ואתם לא בטוחים מה הצעד הבא? דברו איתי, בלי התחייבות.
המידע במאמר זה הוא כללי בלבד, נכון למועד הפרסום (ספטמבר 2026), ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי ואינו תחליף לליווי מקצועי פרטני. חוק הירושה, חוק המקרקעין והוראות חוק מיסוי מקרקעין, לרבות תנאי הפטורים ממס שבח, משתנים מעת לעת ותלויים בנסיבות האישיות של כל יורש ומוריש. לפני חלוקת עיזבון, רכישת חלק מיורש אחר או מכירה של דירה בירושה יש להיוועץ בעורך דין מקרקעין וביועץ מס.