כשבוחנים כדאיות של דירה להשקעה בגבעתיים, ברמת גן או בתל אביב, רוב הקונים מתמקדים במחיר, בשכירות הצפויה ובמשכנתא — ושוכחים את השורה שמשנה את כל התמונה: מס רכישה. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגת אפס על רוב שווי הדירה, אבל מי שקונה דירה שנייה ומעלה משלם 8% מהשקל הראשון. במדריך הזה: המדרגות, דוגמאות חישוב מגוש דן ומה מותר בתכנון מס.
המדרגות ב-2026 — 8% מהשקל הראשון, בלי מדרגת אפס
נכון ל-2026, רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם מס רכישה בשיעור 8% מהשקל הראשון ועד שווי של כ-6.06 מיליון ₪, ו-10% על החלק שמעבר. לשם השוואה, רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגת אפס עד כ-1.98 מיליון ₪ וממדרגות של 3.5% ו-5% מעליה — את הפירוט המלא ריכזתי במדריך מס רכישה ומס שבח. נקודה חשובה למתכננים: המדרגות הוקפאו בהוראת שעה ולא יתעדכנו עד ינואר 2028, כך שהמספרים האלה יציבים לשנתיים הקרובות.
אותה דירה, שני קונים — פער של מאות אלפי שקלים
דירת 3 חדרים ברמת גן ב-2 מיליון ₪: רוכש דירה יחידה ישלם עליה מס רכישה של כ-750 ₪ בלבד, כי כמעט כל השווי נכנס במדרגת האפס. משקיע שזו דירתו השנייה ישלם 160,000 ₪. דירת 4 חדרים בגבעתיים ב-3 מיליון ₪: דירה יחידה — כ-45,500 ₪; משקיע — 240,000 ₪. הפער שווה ערך לשנה-שנתיים של שכר דירה, והוא חייב להופיע בטבלת הכדאיות עוד לפני שמתחילים לחפש נכס.
איך 8% משנים את חישוב התשואה
מס הרכישה מצטרף לעלויות הנלוות — עו"ד, תיווך, שיפוץ — ומגדיל את ההון שמוזרם בפועל: דירה של 2 מיליון ₪ היא השקעה של יותר מ-2.2 מיליון ₪ אחרי כל העלויות, ואת תשואת השכירות צריך לחשב על הסכום הזה, לא על מחיר החוזה. זו גם אחת הסיבות שדירות קטנות מובילות בתשואה: ככל שהמחיר נמוך יותר, 8% הם סכום קטן יותר בשקלים והפגיעה בתשואה מתונה יותר.
משפרי דיור — לא כל מי שקונה דירה שנייה הוא משקיע
קניתם דירה חדשה לפני שמכרתם את הישנה? החוק מכיר במסלול "משפרי דיור": מי שמתחייב למכור את דירתו הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק — 18 חודשים נכון ל-2026 — משלם מס רכישה במדרגות של דירה יחידה. מי ששילם 8% ומכר בתוך התקופה זכאי להחזר מרשות המסים. פספוס המועד משאיר אתכם עם מס מלא של משקיע, ולכן תזמון מכירת הדירה הישנה קריטי כאן פעמיים.
תכנון מס חוקי — מה אפשר, ומה עלול להתפוצץ
כלל היסוד: רשות המסים רואה בבני זוג ובילדיהם עד גיל 18 "תא משפחתי" אחד — דירה הרשומה על שם אחד מבני הזוג נחשבת דירה של שניהם, ולכן רישום פורמלי על שם בן הזוג "בלי הדירה" אינו עובד כברירת מחדל. יש חריגים אמיתיים, כמו הסכם ממון עם הפרדה רכושית בפועל, ועליהם הרחבתי במדריך תכנון מס לזוגות. רכישה על שם ילד בגיר היא מתנה לכל דבר, על כל המשמעויות. ומה שתמיד לגיטימי: לבחון חלופות זולות יותר בין הערים ולהתייעץ עם עו"ד מקרקעין או יועץ מס לפני החתימה — לא אחרי.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה ב-2026?
רוכש דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם 8% מהשקל הראשון ועד שווי של כ-6.06 מיליון ₪, ו-10% על החלק שמעבר — ללא מדרגת אפס. על דירה של 2 מיליון ₪ בגוש דן המשמעות היא 160,000 ₪ מס רכישה, לעומת כמה מאות שקלים בלבד לרוכש דירה יחידה באותו מחיר.
האם מדרגות מס הרכישה יתעדכנו בקרוב?
בדרך כלל המדרגות מתעדכנות מדי שנה בהתאם למדד, אבל בהוראת שעה הן הוקפאו ולא יתעדכנו עד ינואר 2028. מבחינת מי שמתכנן רכישה בשנתיים הקרובות זו ודאות תכנונית נדירה — המספרים שבמאמר יישארו בתוקף.
קניתי דירה חדשה לפני שמכרתי את הישנה — האם אשלם 8%?
לא בהכרח. החוק מכיר ב״משפרי דיור״: מי שמתחייב למכור את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק — 18 חודשים נכון ל-2026 — משלם מס רכישה במדרגות של דירה יחידה. מי ששילם לפי 8% ומכר את הדירה הישנה בתוך התקופה זכאי להחזר. פספוס המועד משאיר אתכם עם מס מלא של משקיע.
האם עדיין משתלם לקנות דירה להשקעה למרות מס הרכישה?
לרוב כן, אם המס נכנס לחישוב מראש: אופק החזקה ארוך, דירות קטנות שבהן המס נמוך יותר בשקלים, ומיקומים עם ביקוש שכירות יציב כמו סביבת הבורסה ברמת גן או שכונות מתחדשות, שומרים על היגיון כלכלי — בתנאי שבודקים את המספרים המלאים מראש.
נועם דרסה, סוכן נדל"ן — מלווה משקיעים ורוכשי דירה נוספת בגבעתיים, רמת גן ותל אביב
פילו נדל"ן בליווי נועם דרסה — מעל 1,200 עסקאות מוצלחות בגוש דן. אני מלווה משקיעים בבחירת נכס, בבדיקת כדאיות מלאה — כולל מס רכישה ותשואה אמיתית — ובמו"מ על המחיר. שוקלים דירה להשקעה? דברו איתי לפני שאתם חותמים.
המידע במאמר זה הוא כללי בלבד, נכון למועד הפרסום (אוגוסט 2026), ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה. שיעורי מס, מדרגות ונהלים עשויים להשתנות. לפני קבלת החלטות מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים.