פילו נדל"ן ע״י נועם דרסה
השכונה שצמודה לגבול תל אביב — ותיקה, מבוקשת ובעיצומה של התחדשות עירונית.
שכונת בורוכוב שוכנת בחלקה הצפון-מערבי של גבעתיים, ממש על קו התפר עם תל אביב. עבור רבים מהקונים שאני מלווה זו נקודת האיזון המדויקת: מרחק נסיעה קצר מאוד ממרכז תל אביב וממוקדי התעסוקה, אבל אווירה שכונתית ושקטה יותר, ומחירים שלרוב נוחים מאלה שמעבר לגבול העירוני. השכונה נבנתה ברובה לפני עשרות שנים, ולכן היא משלבת בנייה ותיקה נמוכה לצד פרויקטים חדשים שקמים בה בשנים האחרונות.
עיקר ההיצע הוא דירות בבניינים ותיקים בני שלוש-ארבע קומות — לרוב 2 עד 4 חדרים, חלקן משופצות וחלקן במצב מקורי. לצידן יש דירות גן, דירות גג ובניינים שכבר עברו חיזוק והרחבה, וכן פרויקטים חדשים בשלבי תכנון ובנייה שונים. השונות בין נכס לנכס גדולה במיוחד, ולכן השוואה לפי מספר חדרים בלבד כמעט תמיד מטעה. אם אתם שוקלים דירה ישנה, שווה לקרוא על בדק בית לפני רכישה.
המחיר בבורוכוב נגזר בעיקר משלושה גורמים: המרחק מגבול תל אביב, גיל הבניין ומצב הדירה, והאם הבניין נמצא בתהליך התחדשות עירונית. דירה ישנה בבניין ללא מעלית מתומחרת אחרת לחלוטין מדירה בפרויקט מחודש באותו רחוב עצמו. אני נמנע מלנקוב במספרים כלליים, כי הם מתיישנים מהר ומטעים יותר משהם עוזרים — הערכת שווי אמיתית נעשית ברמת הרחוב והבניין הספציפי. להרחבה כללית אפשר לעיין בהשוואת מחירים בין ערי גוש דן ובמדריך שכונות גבעתיים.
אין מחיר אחד לשכונה. הפער בין דירה ותיקה במצב מקורי לדירה באותו רחוב שעברה תמ"א 38 יכול להיות גדול מאוד, וגם הקרבה לגבול תל אביב משפיעה. מכיוון שנתוני מחירים מתיישנים במהירות, אני מעדיף לתת הערכה פרטנית לרחוב ולבניין הספציפי במקום מספר כללי שמטעה.
כן, וגרות בה לא מעט משפחות. השכונה שקטה יחסית, יש בה גינות ציבוריות ורחובות מוצלים, ומוסדות החינוך של גבעתיים נגישים. מצד שני, חלק מהדירות הוותיקות קטנות יחסית, ולכן משפחות שמחפשות שטח גדול לרוב בוחנות גם דירות מורחבות, דירות גן או פרויקטים מחודשים.
בהחלט — בורוכוב היא אחד המוקדים הבולטים בגבעתיים לתמ"א 38 ולפינוי-בינוי, בזכות ריכוז גבוה של בניינים מבוגרים. לצד ההזדמנות יש גם סיכון: לא כל פרויקט יוצא לפועל, והתהליך נמשך שנים. לפני שקונים "על הפוטנציאל" חשוב לבדוק אם יש רוב דיירים, יזם והיתרים.
כן. בורוכוב נהנית מקווי אוטובוס תכופים לתל אביב ולערי גוש דן, וממיקום נוח ביחס לצירי התנועה הראשיים. הקרבה לגבול תל אביב הופכת את הנסיעה היומית למרכז לקצרה במיוחד, וזה אחד הגורמים המרכזיים לביקוש בשכונה.
אני מלווה קונים ומוכרים בגבעתיים וברמת גן מאז 2003, ומכיר את בורוכוב רחוב-רחוב — איפה הבניינים בתהליך התחדשות, איפה השקט ואיפה ביקוש השכירות החזק. מחפשים דירה בבורוכוב, למגורים או להשקעה? דברו איתי ונעבור על זה יחד.
המידע בעמוד זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מקצועי. תיאורי השכונה, סוגי הנכסים ומגמות המחירים משקפים תמונת שוק כללית העשויה להשתנות. לפני קבלת החלטות מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים ולבצע בדיקה עצמאית.