כשמוכרים דירה ברווח בגבעתיים, ברמת גן או בתל אביב, מס השבח יכול להגיע למאות אלפי שקלים — אבל מניסיוני, מוכרים רבים משלמים יותר ממה שהם באמת חייבים. הסיבה פשוטה: הם לא מנכים את כל ההוצאות שהחוק מתיר, או שלא שמרו את הקבלות שמוכיחות אותן. אחרי מאות עסקאות בגוש דן אני יכול לומר בביטחון — תיק קבלות מסודר שווה לפעמים עשרות אלפי שקלים במס. במדריך הזה: ההוצאות המוכרות המרכזיות, הניכוי שכולם שוכחים, ומה מכינים לפני שהדירה יוצאת לשוק.
איך עובד החישוב — ולמה כל קבלה שווה כסף
מס שבח מוטל על הרווח: ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בשיעור של 25% על השבח הריאלי (בכפוף להצמדה ולחישובים שעורך המנהל). הנקודה הקריטית היא שמשווי המכירה מנכים קודם כול את ההוצאות המוכרות — כך שכל שקל של הוצאה מתועדת מקטין את השבח, וחוסך בגדול כרבע שקל מס. את התמונה הרחבה של מסי המקרקעין תמצאו במדריך מס רכישה ומס שבח בגוש דן.
הרשימה המרכזית — מה סעיף 39 מכיר בניכוי
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מפרט את ההוצאות המותרות בניכוי, והעיקרון פשוט: הוצאות שהשביחו את הנכס או שנדרשו לרכישתו ולמכירתו. ברשימה: שיפוצים ותוספות בנייה שהם חלק בלתי נפרד מהדירה (מטבח חדש, ממ"ד, מרפסת, החלפת תשתיות — להבדיל מתחזוקה שוטפת כמו צביעה), מס הרכישה ששילמתם כשקניתם, היטל השבחה ששולם לעירייה, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין — גם על הקנייה וגם על המכירה, שכר שמאי ומודד, ודמי תיווך. חלק גדול מהעלויות הנלוות ששילמתם בקנייה חוזר אליכם כניכוי במכירה — בתנאי ששמרתם את המסמכים.
ריבית המשכנתא — הניכוי שהכי הרבה מוכרים שוכחים
ההוצאה המוכרת הגדולה ביותר אצל רוב המוכרים היא דווקא זו שכמעט אף אחד לא זוכר לדרוש: ריבית ריאלית על ההלוואה שנלקחה לרכישת הדירה או להשבחתה. מי שמחזיק דירה עשור או שניים שילם לאורך הדרך סכומי ריבית מצטברים משמעותיים — וחלקם מוכר בניכוי מהשבח. לקראת מכירה, בקשו מהבנק פירוט היסטורי של תשלומי הריבית מיום נטילת המשכנתא. זה מסמך אחד שיכול להיות שווה הרבה מאוד כסף, במיוחד בדירות ותיקות ברמת גן ובגבעתיים שנקנו לפני שנים במימון גבוה.
קבלות ותיעוד — התנאי שהכול נשען עליו, ופחת שעובד נגד משקיעים
כלל הברזל: בלי חשבונית או קבלה — אין ניכוי. לכן התיעוד מתחיל ביום הקנייה, לא ביום המכירה: שמרו כל חשבונית של עו"ד, שמאי, קבלן ומתווך בתיקייה אחת (פיזית או דיגיטלית). גם שיפוץ לקראת מכירה כדאי לתעד ולהתייעץ לגביו — הגבול בין השבחה מוכרת לתחזוקה שוטפת דק, ועדיף שיוכרע עם איש מקצוע. ולמשקיעים: אם הדירה הושכרה במסלולים מסוימים, עשוי להיות מנוכה פחת משווי הרכישה — מה שמגדיל את השבח החייב במס. מי שמחזיק דירה להשקעה צריך לקחת את זה בחשבון בתכנון המכירה.
רלוונטי גם למי שיש פטור — ותכנון נכון מתחיל מוקדם
גם מוכרים שזכאים לפטור ממס שבח לדירה יחידה לא תמיד פטורים לגמרי: הפטור מוגבל בתקרה, ובדירות יקרות בתל אביב ובגבעתיים החלק שמעל התקרה חייב במס — ושם הניכויים חוזרים לתמונה במלוא העוצמה. לזוגות עם יותר מדירה אחת, שילוב של ניכויים עם תכנון מס נכון לתא המשפחתי יכול לשנות את התוצאה מקצה לקצה. השורה התחתונה: את שאלת המס שואלים לפני שחותמים על בלעדיות, לא אחרי שחתמתם על הסכם מכר.
שאלות נפוצות
אילו הוצאות אפשר לנכות ממס שבח במכירת דירה?
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מתיר לנכות מהשבח הוצאות שהוצאו לרכישה, להשבחה ולמכירה של הדירה: שיפוצים ותוספות בנייה (כמו מטבח חדש, ממ"ד או מרפסת — להבדיל מתחזוקה שוטפת), מס הרכישה ששולם בקנייה, היטל השבחה, אגרות רישום, שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, שכר שמאי ומודד, דמי תיווך וריבית ריאלית על המשכנתא. התנאי המרכזי: קבלות וחשבוניות שמוכיחות את ההוצאה.
האם ריבית על המשכנתא מוכרת בחישוב מס שבח?
כן — ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישת הדירה או השבחתה מוכרת בניכוי מהשבח. על פני 20–30 שנות משכנתא מדובר בסכומים מצטברים משמעותיים, ולכן זה אחד הניכויים החשובים ביותר — וגם אחד הנשכחים ביותר. לקראת מכירה כדאי לבקש מהבנק פירוט היסטורי של תשלומי הריבית מיום נטילת ההלוואה.
מה עושים אם אין קבלות על השיפוץ?
בלי אסמכתאות קשה לשכנע את רשות המסים להכיר בהוצאה, אבל לא תמיד הכול אבוד: אפשר לפנות לבעלי המקצוע ולבקש העתקי חשבוניות, לאתר העברות בנקאיות ששימשו לתשלום, או להיעזר בהיתרי בנייה ומסמכים עירוניים שמוכיחים שבוצעו עבודות. ובכל מקרה — מהיום, כל קבלה על עבודה בדירה נשמרת בתיק מסודר. זו ההשקעה הזולה ביותר שתעשו בנכס.
האם דמי תיווך מוכרים בניכוי ממס שבח?
כן. דמי תיווך ששולמו במכירת הדירה מוכרים בניכוי עד תקרה של 2% מהתמורה (ובקנייה — בכפוף לתנאי החוק). חשוב לוודא שיש הסכם תיווך חתום וחשבונית מס כדין — כך ההוצאה על שירות מקצועי שממילא עוזר לכם למכור במחיר גבוה יותר גם מקטינה את המס בסוף העסקה.
נועם דרסה, סוכן נדל"ן — מלווה מוכרים בגבעתיים, רמת גן ותל אביב
פילו נדל"ן בליווי נועם דרסה — מעל 1,200 עסקאות מוצלחות בגוש דן. לפני כל מכירה אני עוזר למוכרים לבנות תיק מסודר: קבלות, אישורי בנק ומסמכי עירייה, ומחבר אתכם לעורכי דין ויועצי מס שמתמחים במיסוי מקרקעין — כדי שתשלמו בדיוק את מה שצריך, ולא שקל יותר. מתכננים למכור דירה בגבעתיים, רמת גן או תל אביב? דברו איתי עוד היום.
המידע במאמר זה הוא כללי בלבד, נכון למועד הפרסום (יולי 2026), ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או המלצה. דיני המס, התקרות והשיעורים משתנים מעת לעת, והחלתם תלויה בנסיבות האישיות. לפני קבלת החלטות מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס המתמחים במיסוי מקרקעין.