אחרי שפירקנו את מס הרכישה למשקיעים, מגיעה השאלה שקונים שואלים אותי כמעט בכל פגישה בגבעתיים וברמת גן: מאיפה בכלל מביאים את הכסף לדירה שנייה? המימון הוא שקובע אם עסקת השקעה טובה נשארת על הנייר או יוצאת לדרך — אז עשיתי סדר בכללים, במקורות ההון העצמי ובדרך שבה משקיעים מנוסים ממנפים נכס קיים.
כללי המשחק: כמה מימון נותן הבנק
מגבלות בנק ישראל מחלקות את הרוכשים לשלוש קבוצות: על דירה יחידה אפשר לקבל משכנתא של עד 75% משווי הנכס; משפרי דיור שקונים דירה חליפית ומתחייבים למכור את הקיימת — עד 70%; ומי שקונה דירה נוספת, כלומר משקיע — עד 50% בלבד. המשמעות מעשית: על דירת שלושה חדרים ברמת גן או בגבעתיים, המשקיע צריך להביא מהבית לפחות מחצית מהמחיר — ועוד לפני מס הרכישה, שעליו כתבתי בנפרד, ושאר העלויות הנלוות.
ההון העצמי — מאיפה הוא באמת מגיע
הבנק לא מסתפק בסכום — הוא בודק גם את המקור. הון עצמי צריך להגיע ממקורות עצמיים: חסכונות ופיקדונות, קרן השתלמות נזילה, כספים משוק ההון או עזרה משפחתית שניתנת במתנה. הלוואה מגוף חיצוני אינה נחשבת הון עצמי, וההחזר עליה נספר בחישוב יחס ההחזר החודשי — כך שניסיון ״להשלים מהצד״ עלול דווקא לצמצם את המשכנתא שתאושר. משקיעים מסודרים בונים את תמונת המקורות עוד לפני שמתחילים לחפש נכס.
מינוף נכס קיים — המנוע של רוב המשקיעים בגוש דן
מרבית מי שקונה היום דירה להשקעה בגוש דן לא מגיע עם מזומן בעו״ש — הוא ממנף דירה קיימת. בעלי דירות בגבעתיים, ברמת גן ובתל אביב שנהנו מעליית ערך לאורך השנים יכולים לקחת הלוואה בשעבוד הדירה הקיימת (הלוואה ״לכל מטרה״) ולהשתמש בה כהון עצמי לנכס הנוסף. אם על הדירה רובצת משכנתא ותיקה, לעיתים משתלם לשלב את המהלך עם מחזור משכנתא. חשוב להבין: הבנק בוחן את שתי ההלוואות יחד מול ההכנסות, ומינוף כפול מגדיל את הרגישות לעליית ריבית — לכן משאירים מרווח ביטחון בהחזר החודשי.
ריבית, תמהיל והשפעה על התשואה
משכנתא לדירה להשקעה מתומחרת בדרך כלל בריבית מעט גבוהה יותר מזו של דירה יחידה, והתמהיל דורש חשיבה אחרת: משקיע ששוקל למכור בטווח הבינוני ייזהר מעמלות פירעון מוקדם, ומי שסומך על שכר הדירה לכיסוי ההחזר צריך תרחיש גם לחודשים בלי שוכר. את העקרונות המלאים פירטתי במדריך מסלולי הריבית והתמהיל. ואת השורה התחתונה מחשבים נכון: תשואת השכירות נמדדת על העלות הכוללת — מחיר, מס, עלויות נלוות וריבית — ולא על מחיר הדירה בלבד.
איך מתכוננים לאישור — צעד לפני כולם
את התהליך מתחילים באישור עקרוני, לא בחיפוש דירות: כך יודעים בדיוק מה התקציב וניגשים למשא ומתן מעמדה חזקה — כל הטיפים במדריך אישור המשכנתא. שילוב של תקציב מוגדר עם נכס נכון — למשל דירות קטנות להשקעה ליד צירי תחבורה ומוקדי תעסוקה בגבעתיים, רמת גן ותל אביב — הוא הבסיס לעסקה שמחזיקה מים גם כשהריבית זזה.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה ב-2026?
לפי מגבלות בנק ישראל, על דירה נוספת (מי שכבר יש לו דירה) הבנק רשאי לממן עד 50% משווי הנכס — כלומר נדרש הון עצמי של לפחות מחצית מהמחיר, ובפועל גם כיסוי של מס הרכישה והעלויות הנלוות. לשם השוואה: על דירה יחידה המימון מגיע עד 75%.
אפשר למשכן את הדירה הקיימת כדי לממן דירה להשקעה?
כן — זהו המסלול הנפוץ ביותר בגוש דן: הלוואה בשעבוד הדירה הקיימת (״לכל מטרה״) שמשלימה את ההון העצמי. בעלי דירות בגבעתיים וברמת גן שנהנו מעליית ערך לאורך השנים יושבים על הון כלוא שאפשר לשחרר. חשוב לזכור ששתי ההלוואות יחד נבחנות מול כושר ההחזר של משק הבית.
האם ההון העצמי יכול להגיע מהלוואה?
הבנק דורש שההון העצמי יגיע ממקורות עצמיים — חיסכון, פיקדונות, קרן השתלמות נזילה או עזרה משפחתית במתנה. הלוואה מגוף חיצוני אינה נחשבת הון עצמי, וההחזר החודשי שלה נכלל בחישוב יחס ההחזר — מה שעלול דווקא להקטין את המשכנתא שתאושר.
האם משפרי דיור נחשבים משקיעים לצורך המימון?
לא. מי שקונה דירה חליפית ומתחייב למכור את הדירה הקיימת נמצא במסלול ביניים — מימון של עד 70% — ולא במגבלת ה-50% של משקיעים. ההגדרות והמועדים חשובים גם למס הרכישה, ולכן כדאי לתאם את התכנון המימוני והמיסויי מראש.
נועם דרסה, סוכן נדל"ן — מלווה משקיעים בגבעתיים, רמת גן ותל אביב
פילו נדל"ן בליווי נועם דרסה — מעל 1,200 עסקאות מוצלחות בגוש דן. שוקלים דירה להשקעה בגבעתיים, ברמת גן או בתל אביב? אני מלווה אתכם מבניית התקציב והמימון, דרך איתור הנכס הנכון ועד המשא ומתן. דברו איתי עוד היום.
המידע במאמר זה הוא כללי בלבד, נכון למועד הפרסום (אוגוסט 2026), ואינו מהווה ייעוץ משכנתאות, ייעוץ השקעות, ייעוץ מס או המלצה. מגבלות המימון של בנק ישראל, תנאי הבנקים ושיעורי הריבית עשויים להשתנות. לפני קבלת החלטות מומלץ לבדוק את המידע העדכני ולהתייעץ עם אנשי מקצוע מורשים.